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物业管理:工程管理主管工作手册176页

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房地产 | 物业管理
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物业管理:工程管理主管工作手册简介

内容主要包括物业工程主管岗位认知和物业接管验收、入住装修管理、设施设备日常维护、房屋本体养护管理、日常维修服务、节能降耗管理、部门事务沟通与协调七个部分。

目录
CONTENTS
导读 物业工程主管岗位认知 /1
了解01 :物业工程主管的职责要求 2
了解02 :物业工程主管的素质要求 2
了解03 :物业工程主管的责任目标 3
了解04 :物业工程主管的工作细分 5
项目一 物业接管验收 /6
第一节 要点解读 7
要点01 :要对参加验收的工程人员进行培训 7
要点02 :工程专业人员要提前进入现场 7
要点03 :验收工具与物资要准备充分 8
要点04 :资料的交接验收不可轻视 8
要点05 :应将前期介入发现的问题作为验收的重点 8
要点06 :必须坚持合格一项接管一项 8
要点07 :不合格问题要及时处置 9
要点08 :配套建设未完成的验收一定要签署法律文件 9
要点09 :验收后入伙前要对设施成品进行保护 9
要点10 :应明确填写保修期终止时间 10
第二节 工作流程 11
流程01 :物业细部质量检查工作流程 11
-流程02 :实物部分验收流程 12
流程03 :资料部分移交工作流程 13
第三节 作业文件(接管验收) 14
文件01 :物业细部检查管理作业指引 14
文件02 :物业工程细部质量检查方案 15
文件03 :质量问题整改通知单 16
文件04 :质量问题记录表 16
文件05 :中央空调系统质量检查表 17
文件06 :室外配套质量检查表 17
文件07 :给水管压力测试质量检查表 18
文件08 :煤气密闭试验质量检查表 18
文件09 :屋面部分质量检查表 19
文件10 :花岗岩地面质量检查表 19
文件11 :混色油漆质量检查表 19
文件12 :绿化树木栽植工程质量检查表 20
第四节 疑难解答 20
问题01 :物业验收必须具备哪些条件 20
问题02 :哪些情况应该拒绝验收 21
问题03 :接管验收时应要求开发商提供哪些技术资料 21
问题04 :验收应要求承包单位提供哪些操作和维修保养手册 22
问题05 :物业工程承接查验的方法有哪些 23
问题06 :物业工程质量问题的产生原因有哪些 23
问题07 :如何处理承接查验中发现的问题 23
问题08 :保修期满后修缮责任由谁承担 24
项目二 入住装修管理 /25
第一节 要点解读 26
要点01 :要明确工程人员的验房责任 26
要点02 :要准备好验房物料 26
要点03 :及时解决业主在验收中提出的问题 27
要点04 :预见验房中可能遇到的情况并积极应对 27
要点05 :做好工程保修管理 27
要点06 :要对装修图纸进行审核 28
要点07 :要加强装修材料用品的管理 28
要点08 :要对装修施工过程加以监控 29
要点09 :对装修现场进行定期巡查 29
要点10 :要预防违规装修出现 30
要点11 :装修违规及时处理 30
要点12 :谨慎验收,不留隐患 31
要点13 :收尾时提醒业主消除室内异味 31
第二节 作业流程 32
流程01 :业主专有物业维保流程 32
--流程02 :共用设备设施维保流程 33
流程03 :业主装修报批流程 33
第三节 作业文件 34
文件01 :新楼入伙期间验房组工作规范 34
文件02 :工程部装修巡查规定 35
文件03 :验房收楼意见书 35
文件04 :楼宇交接登记表 36
文件05 :房屋(室内)验收移交表 37
文件06 :房屋维修记录表 38
文件07 :房屋返修通知单 38
文件08 :房屋返修催改函 39
文件09 :装修承诺书 39
文件10 :防火责任书 40
文件11 :临时动火申请表 40
文件12 :临时用电计划申请表 41
文件13 :临时用水计划申请表 41
文件14 :装修施工许可证 42
文件15 :装修现场巡视记录 42
文件16 :室内装修违规记录表 43
文件17 :房屋(室内)装修验收表 44
第四节 疑难解答 45
问题01 :入伙期间验房人员的工作重点是什么 45
问题02 :怎样做好工程保修管理 45
问题03 :怎样了解业主的真实装修意图 46
问题04 :装修单位应到工程部办理哪些手续 47
问题05 :怎样管理水、电线路施工 47
问题06 :如何防范业主的结构改造 48
问题07 :应对业主的地板、地砖铺设提出哪些建议 48
问题08 :如何管理业主的下水管道、烟道的施工 48
问题09 :如何管理业主的木工施工 48
问题10 :如何管理业主的油漆施工 48
问题11 :二次装修查验的内容有哪些 49
项目三 设施设备日常维护 /51
第一节 要点解读 52
要点01 :建立设备设施台账 52
要点02 :制定合理的运行计划 53
要点03 :提供良好的运行环境 53
要点04 :建立健全必要的规章制度 53
要点05 :配备合格的运行管理人员 53
要点06 :明确各专业人员的技术责任 54
要点07 :做好系统的保养工作 54
要点08 :加强设施设备的状态管理 54
第二节 工作流程 55
流程01 :基础设施和工作环境管理流程 55
流程02 :设备正常检修流程 56
流程03 :设备紧急抢修流程 56
流程04 :机电设备管理流程 57
流程05 :消防报警信号处理流程 57
流程06 :电梯故障处理流程 58
流程07 :恒压变频生活供水系统操作流程 58
流程08 :低压变配电设备维修保养流程 59
第三节 作业文件 59
文件01 :机电设备设施管理规定 59
文件02 :配电房操作管理规定 60
文件03 :应急发电机组操作管理规定 61
文件04 :电梯(扶梯)操作管理规定 61
文件05 :中央空调操作管理规定 62
文件06 :消防联动系统操作规程 63
文件07 :水泵操作管理规定 63
文件08 :设备情况登记表 64
文件09 :机电设备设施维修报批表 64
文件10 :操作票 65
文件11 :配电房运行巡查记录 65
文件12 :配电设备运行记录 66
文件13 :配电房检查保养记录表 66
文件14 :电房故障记录表 67
文件15 :应急发电机运行记录 68
文件16 :应急发电机巡查记录 68
文件17 :发电机组故障记录 69
文件18 :发电机保养记录表 69
文件19 :电梯运行巡查记录 70
文件20 :电梯故障处理记录表 70
文件21 :电梯维修保养记录表 71
文件22 :消防联动系统巡查记录 71
文件23 :消防联动系统故障(或报警)处理记录表 72
文件24 :水泵房运行巡查记录 72
文件25 :水泵故障处理记录表 73
文件26 :水泵房维修保养记录 73
文件27 :零部件更换及设备大、中修计划 74
文件28 :设备巡查记录表 74
第四节 疑难解答 74
问题01 :物业设备设施台账填写有何要求 74
问题02 :怎样管理物业设备设施台账 75
问题03 :怎样确定设施设备的关闭计划 75
问题04 :确定设备启动计划时应考虑哪些问题 75
问题05 :应制定哪几项应急计划 75
问题06 :如何对设施设备进行故障诊断和协调 76
问题07 :怎样落实设施设备维保计划 76
项目四 房屋本体养护管理 /77
第一节 要点解读 78
要点01 :做好对所管房屋的安全检查工作 78
要点02 :零星养护要认真 78
要点03 :计划养护要按预定周期进行 79
要点04 :建立房屋巡视制度和报修制度 80
要点05 :做好房屋的查勘鉴定工作 80
要点06 :房屋完损等级评定 81
要点07 :危房管理要加强 82
第二节 工作流程 83
流程01 :业主房屋自用部位及设施设备报修(保修期内)流程 83
流程02 :业主房屋自用部位及设施设备报修(保修期外)流程 84
流程03 :房屋共用部位及公共区域设施设备报修(保修期外)流程 85
流程04 :房屋共用部位及公共区域设施设备报修(保修期内)流程 86
流程05 :房屋主体设施修缮流程 86
第三节 作业文件 87
文件01 :房屋本体维保规定 87
文件02 :房屋本体维护管理计划和实施方案 87
文件03 :房屋完损等级评定实施管理办法 90
文件04 :房屋中(大)修工程计划表 91
文件05 :房屋本体共用部位日常检查表 91
文件06 :共用设施设备日常检查表 92
文件07 :房屋设施零星小修记录表 92
文件08 :房屋设施维修养护记录表 93
文件09 :维修基金动用审批表 93
文件10 :房屋本体维修基金使用情况汇报表 94
文件11 :房屋本体维修基金台账 94
文件12 :房屋分幢完损等级评定表 95
文件13 :房屋完损等级汇总表 95
文件14 :公司房屋完损等级汇总表 96
文件15 :房屋完好率统计表 96
第四节 疑难解答 97
问题01 :房屋维修管理可分几个工作阶段 97
问题02 :如何收集小修养护项目 97
问题03 :如何编制房屋维保计划 97
问题04 :如何将房屋维保任务落实 98
问题05 :如何做好地基基础的养护 98
问题06 :如何做好楼地面工程的养护 98
问题07 :如何做好墙台面及吊顶工程的养护 99
问题08 :如何做好门窗工程的养护 100
问题09 :如何做好屋面工程维修养护 100
问题10 :如何做好通风道的养护管理 101
问题11 :如何计算房屋完好率、危险率 101
问题12 :进行房屋完损等级评定应做好哪些准备 101
问题13 :如何组织实施房屋的查勘 102
问题14 :如何做好房屋完损等级的汇总统计工作 103
问题15 :如何控制房屋完损等级评定工作的质量 104
项目五日常维修服务 /105
第一节 要点解读 106
要点01 :对业主日常维修作出时间安排 106
要点02 :制定维修服务承诺 106
要点03 :明确维修服务程序和基本要求 107
要点04 :确立维修三检测和三回访制度 107
第二节 工作流程 108
流程01 :工程报修处理流程 108
流程02 :日常维修工作流程 109
流程03 :维修接待语言流程 110
流程04 :上门维修语言流程 110
第三节 作业文件 111
文件01 :维修服务承诺 111
文件02 :维修单的操作要求 111
文件03 :客户报修服务管理规定 112
文件04 :公共维修程序 113
文件05 :维修过程的检验办法 113
文件06 :维修服务标准 114
文件07 :业主报修登记表 115
文件08 :维修业务派工单 115
文件09 :上门维修记录单 116
文件10 :工程部有偿服务登记表 116
文件11 :零修及时率统计表 116
文件12 :工程部公共维修登记表 117
第四节 疑难解答 117
问题01 :怎样获得设备维修信息 117
问题02 :如何维修墙和顶棚(石膏板基层) 118
问题03 :如何更换地面或墙面瓷砖、瓷片 118
问题04 :如何更换外墙面、地面马赛克 118
问题05 :如何堵地下室墙体的孔洞 119
问题06 :如何修补损坏的人行道和车道 119
问题07 :如何修补开裂墙体和地面 119
问题08 :如何修补损坏的踏步 120
问题09 :如何修补抹灰层 120
问题10 :如何维修渗水外墙 120
问题11 :如何维修屋面水池(或水箱) 121
问题12 :如何屋面修漏(刚性屋面) 121
问题13 :如何修理门窗 121
问题14 :如何换锁(木门、铁门) 121
问题15 :如何排除配电室开关故障 121
问题16 :住户家中无电如何处理 122
问题17 :插头无电如何处理 122
问题18 :住房门铃不响如何处理 123
问题19 :灯不亮如何处理 123
问题20 :楼上水漏到楼下如何处理 124
问题21 :个别楼层停水如何处理 124
问题22 :如何维修墙内水管 124
问题23 :水龙头漏水如何处理 124
问题24 :开关、接头漏水如何处理 124
问题25 :洗脸(菜)盆漏水如何处理 124
问题26 :洗脸(菜)盆堵塞如何处理 125
问题27 :马桶堵塞及漏水怎么处理 125
问题28 :如何处理浴缸堵塞和漏水 125
问题29 :如何疏通地漏 126
项目六 节能降耗管理 /127
第一节 要点解读 128
要点01 :早期介入设计节能 128
要点02 :制定能源耗用量计划和做好计量工作 129
要点03 :做好能源消耗的原始记录、建立能耗台账 129
要点04 :组织下属员工参加节能降耗培训 129
要点05 :采用切实有效的节能技术措施 129
要点06 :操作人员的配置 130
要点07 :做好维修费用的管理 130
要点08 :做好维修材料与工具的管理 130
第二节 作业文件 130
文件01 :能源消耗统计管理规定 130
文件02 :物业小区水电管理规定 131
文件03 :跑水事故应急处理规定 132
文件04 :工程部停电应急处理规定 133
文件05 :工具管理制度 134
文件06 :维修材料管理规定 135
文件07 :节能工作计划表 135
文件08 :公共用水、用电统计表 136
文件09 :月度用电情况汇总报表 137
文件10 :月度用水情况汇总报表 137
文件11 :喷淋系统(水)停用审批单 138
文件12 :消防水动用申请单 138
文件13 :工程维保费用清单 139
文件14 :工程预算表 139
文件15 :工具清单(个人工具单列) 140
文件16 :使用人/住户维修领料单 141
文件17 :维修材料报销明细表 141
第三节 疑难解答 142
问题01 :如何节水 142
问题02 :如何节电 142
问题03 :如何提高员工的节能降耗意识 142
问题04 :如何控制工程成本 142
问题05 :如何控制维保物料成本 143
问题06 :如何督促工程部员工在日常工作中节能 143
项目七 部门事务沟通与协调 /144
第一节 要点解读 145
要点01 :工程部人员构成 145
要点02 :明确每一岗位的职责 146
要点03 :要加强员工培训 147
要点04 :做好工程部人员的调配 147
要点05 :建立报告制度 147
要点06 :每日要开早会 148
要点07 :每周应召开一次部门例会 148
要点08 :做好绩效管理 149
要点09 :要制定紧急事故处理预案 150
第二节 工作流程 150
流程01 :维修保养指令执行流程 150
流程02 :工作单流转流程 151
第三节 作业文件 151
文件01 :工程部工作分配及人员调配方案 151
文件02 :工程部培训大纲 153
文件03 :工程部日常工作管理规定 154
文件04 :交接班管理制度 155
文件05 :工程部应急处理规范 155
文件06 :工程部值班交接记录表 157
文件07 :工程设备交接班表 158
文件08 :工程部日常巡查表 158
第四节 疑难解答 159
问题01 :如何督促和落实部门内部管理计划 159
问题02 :如何召开部门早会 159
问题03 :如何召开高效的部门周例会 160
问题04 :如何调动员工的积极性 161
问题05 :如何与下属进行绩效面谈 161

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